家賃を下げずに空室を埋められるフリーレントとは?

フリーレント
付加価値サービスで空室対策

こんにちは。CHINTAI TIPSです。

賃貸経営を行っていくうえで、空室というのは少しでも埋めたいもの。

とはいえ空室の家賃を下げてしまうと入居者からの不満が出たり、不動産価値を下げてしまったりということになる危険性があります。

そこで今注目されているのが表面上の賃料はそのままで、実質的に入居者の賃料を抑えることができるフリーレントという方法です。

今回はこのフリーレントのメリットとデメリットについて、考えてみましょう。




そもそもフリーレントって何?

賃貸経営をしていくうえで、空室対策としてよく行われるのが「家賃を下げる」とか「敷金・礼金を安くする」といった方法です。

しかしこれらの方法では既に入居している入居者から「自分の家賃も下げて欲しい」などの不満が出ることがあります。

また仮にその物件を売却することになった時は、貸していた時の家賃の相場が基準になることがあるので、不動産価値を下げないためにも、できれば家賃は下げずにいたいところです。

そこで注目を集めている空室対策が「家賃は下げないけれど数ヶ月分の家賃は無料です」というフリーレント。

このフリーレントとは、一言で言えばある程度のオーナーが設定した期間は家賃が無料になる、というシステムです。

もしも「フリーレント1ヶ月」と表示されていれば、その物件は契約後1か月の間家賃が発生しないことになります。

フリーレントをどの程度の期間とするのかは物件によってそれぞれですが、一般消費者向けの物件でしたら1ヶ月から2ヶ月としているところが多いです。

事業用物件の場合は半年間などもっと長いフリーレント期間を設けていることもあります。

入居希望者にとってのフリーレントはどんなメリットがあるの?

ではフリーレントの期間を設定することは入居希望者にとってどのようなメリットがあるのでしょうか。

入居希望者にとってのフリーレントのメリットは、まず初期費用を安く抑えられるというのが挙げられます。

通常アパートやマンションなどの賃貸住宅を借りる際には敷金や礼金、仲介手数料、火災保険、前家賃などのある程度まとまったお金をあらかじめ用意する必要があります。

しかしフリーレント1ヶ月という物件であればその中の前家賃などの費用を抑えることができます。

また借りたい物件があるけれども学校や会社の都合で今すぐに入居はできない、といった場合でもフリーレント期間が設定されている物件ならとりあえず先に押さえておく、ということができます。

フリーレントにはこれらのメリットがあることから、初期費用をできるだけ安く抑えたい人の多い学生や新社会人などに魅力的なシステムといえるでしょう。

そのことから、そういった人たちを借り手のターゲットとしている物件でフリーレントは多く取り入れられているのです。

オーナー側にはどのようなメリットがあるの?

一方でオーナー側にとって、フリーレントの期間を設定するメリットとは何でしょうか。

それはまず入居者を集めやすいため空室率が下がる、ということが挙げられるでしょう。

他の付加価値をつけることと比較しても「一定期間家賃が無料」というのは入居希望者にとって分かりやすいため、その分契約してもらえやすくなります。

また家賃を下げる必要がないことも大きなメリットの一つです。

入居者側にとってフリーレントであれば家賃が安くなっているのと同じですからメリットは十分にあります。オーナー側にとっても不動産価値を下げてしまうリスクが高い「家賃を下げる」ということをしなくてもよくなります。

特にすでにマンションやアパートに複数の入居者がいる場合には、新たな入居者の家賃を下げたことが知られると不満が出るでしょう。

仮に納得してもらったとしても、契約更新をする時に家賃交渉を持ちかけられることになるかもしれません。

そのようなリスクを回避するためにもフリーレントは有効であると言えるでしょう。

フリーレントにはデメリットはないの?

入居希望者側にもオーナー側にもメリットの多いフリーレントですが、一方でフリーレントにする際には注意するべきポイントがあります。

それはオーナー側は借り手に対してフリーレントの物件を契約しても無料になるのは家賃だけで管理費や共益費は無料になるわけではないこと、仮に途中退去した場合には違約金を支払う義務があることなどをしっかりと入居希望者に対して説明する必要があるということです。

この説明の際に入居希望者に納得してもらえるような説明をできるだけの力量がないと後からトラブルの原因になってしまいます。

またフリーレントにすることがオーナー側にもたらすメリットについても入居希望者には包み隠さずに説明したほうがよいでしょう。

そうしないと「家賃無料なのには何か理由があるのではないか」と入居希望者に不信感を抱かせてしまうことになるかもしれません。

フリーレントはメリットが多い手法ですが、だからこそ通常の賃貸契約以上にオーナー側の入居希望者に対する契約の説明責任が問われる手法なのです。




まとめ

フリーレントの内容とそのメリット、デメリットについて解説しました。

フリーレントは入居希望者を集める大きな魅力を持つ手法ではありますが、その一方でオーナー側はしっかりとした説明責任を果たさなければ後々のトラブルを招きかねない手法であることは気をつけなければならないポイントです。

フリーレントを導入する際には通常の契約よりもより慎重な対応を心がけることが大切だと言えるでしょう。

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